Проектирование гостиниц

Гостиница должна быть удобной для гостя и управляемой для бизнеса

Мы начинаем не с фасада, а с логики будущего объекта: кто будет проживать в гостинице, сколько номеров действительно нужно рынку, какие общественные функции обеспечат доход, как будут перемещаться гости, персонал, поставщики, белье и отходы. Это помогает не переплачивать за неэффективные площади и не исправлять проект уже на строительной площадке.

• Определяем формат объекта: городская гостиница, бутик-отель, курортный комплекс, апарт-отель, мотель или гостиница в реконструируемом здании.
• Формируем номерной фонд, состав общественных, служебных, технических и хозяйственных помещений.
• Учитываем категорию гостиницы, формат обслуживания, требования оператора и особенности региона.
• Согласовываем архитектуру, технологию, конструкции и инженерные системы до выпуска документации.
• Прорабатываем решения с учетом будущих затрат на строительство, эксплуатацию, обслуживание и замену оборудования.

Что мы проектируем

ООО "ВКЭКСПЕРТПРОЕКТ" подключается к проектам нового строительства, реконструкции, перепрофилирования и размещения гостиничной функции в многофункциональных зданиях. Масштаб объекта определяем не шаблоном, а задачей, участком и бизнес-моделью.

• Мини-гостиницы и бутик-отели — ориентировочно 5–30 номеров и 300–2 000 м².
• Городские гостиницы эконом- и среднего сегмента — ориентировочно 30–150 номеров и 1 500–12 000 м².
• Крупные городские гостиницы — ориентировочно 150–500 номеров и 10 000–50 000 м².
• Загородные и курортные отели — ориентировочно 20–300 номеров, включая корпуса, рестораны, SPA, бассейны и рекреационные зоны.
• Апарт-отели, мотели и гостиницы в реконструируемых зданиях.
• Объекты с ресторанами, конференц-залами, коммерческими помещениями, фитнес-центрами, SPA и бассейнами.

Состав команды под задачу объекта

Проект ведет главный архитектор проекта, а к отдельным разделам подключаются профильные специалисты. Состав команды зависит от площади, функций, этапа проектирования, реконструкции, инженерной сложности и требований к информационной модели.

• Главный архитектор проекта — организует работы, координирует разделы и взаимодействие с вами.
• Архитекторы — разрабатывают планировки, фасады, общественные зоны, номерной фонд и архитектурные чертежи.
• Технолог гостиниц — формирует функциональную программу, потоки, служебные помещения, оборудование и операционную логику.
• Конструктор — определяет конструктивную схему, фундаменты, каркас, перекрытия и фасадные решения.
• Инженеры ОВиК, ВК, ЭОМ и слаботочных систем — проектируют микроклимат, водоснабжение, канализацию, электроснабжение, связь, контроль доступа, видеонаблюдение и автоматизацию.
• Специалист по пожарной безопасности — прорабатывает эвакуацию, противодымную защиту, противопожарные системы и применимые требования.
• BIM-координатор — контролирует информационную модель и междисциплинарные коллизии при необходимости BIM-проектирования.
• Сметчик — проверяет влияние проектных решений на бюджет и готовит сметные расчеты в предусмотренном составе.

Какие исходные данные нужны

До старта мы фиксируем перечень недостающей информации и помогаем выстроить порядок ее получения. Чем полнее исходные данные, тем точнее бюджет, состав работ и календарный план.

• Градостроительная и правоустанавливающая информация по участку или существующему зданию.
• Задание на проектирование: формат гостиницы, категория, номерной фонд, вместимость, сервисы и требования к оператору.
• Топографическая съемка, инженерно-геологические и иные необходимые изыскания.
• Технические условия и сведения о доступных мощностях подключения.
• Данные о существующих конструкциях и инженерных системах при реконструкции.
• Требования к бюджету, этапности строительства, материалам, оборудованию и уровню отделки.
• Информация о предполагаемых согласованиях, экспертизе, сроках запуска и ограничениях участка.

Как проходит проектирование

Работы организуются по этапам с фиксированным составом документов, форматами передачи и контрольными точками. Концепция включает PDF-презентацию, планы и фасады в PDF, исходные чертежи DWG и до 3 итераций корректировок в рамках утвержденного задания. Технологический этап включает технологические планы, ведомость помещений, схемы потоков и спецификацию оборудования в PDF и XLSX, до 2 итераций. Проектная документация передается в PDF и DWG, а при необходимости — в IFC, с одной сводной итерацией корректировок. Рабочая документация передается в PDF и DWG, спецификации и ведомости — в XLSX, с одной сводной итерацией. Изменения задания, состава объекта или исходных данных выполняются отдельно после согласования сроков и стоимости.

• Анализируем участок или существующий объект, исходные документы, ограничения, изыскания и технические условия.
• Формируем и согласовываем задание: формат, номерной фонд, функциональную программу, площади и требования к эксплуатации.
• Разрабатываем концепцию: посадку, генеральную схему, зонирование, объемно-пространственные решения, фасады и ключевые технико-экономические показатели.
• Прорабатываем технологию гостиницы: потоки гостей, персонала, снабжения, белья, отходов и обслуживания номеров; определяем оборудование.
• Выпускаем архитектурные, конструктивные, инженерные, противопожарные и иные разделы в необходимом составе.
• Координируем документацию, проверяем пересечения сетей и устраняем междисциплинарные коллизии.
• Готовим проектную документацию для согласований и экспертизы в объеме, предусмотренном заданием.
• Разрабатываем рабочие чертежи, узлы, спецификации, ведомости материалов и оборудования.
• Передаем комплект, проводим разбор решений и отвечаем на вопросы, связанные с применением документации.

Нормативная и техническая база

Проектные решения формируем с учетом действующих требований, применимых к конкретному объекту, его назначению, региону и стадии работ. Финальный перечень нормативных документов уточняется на старте после анализа задания и исходных данных.

• СП 257.1325800.2020 «Здания гостиниц. Правила проектирования» — при проектировании новых и реконструируемых гостиниц.
• Постановление Правительства РФ № 87 — для определения состава и содержания проектной документации в применимом объеме.
• Требования технического регламента о безопасности зданий и сооружений: механическая, пожарная, санитарно-гигиеническая и энергетическая безопасность.
• Требования пожарной безопасности к эвакуации, противопожарным преградам, обнаружению пожара, оповещению, управлению эвакуацией и противодымной защите.
• СП 59.13330.2020 — при формировании доступной среды для маломобильных гостей и посетителей.
• Действующие стандарты системы проектной документации для строительства — при оформлении рабочих чертежей, спецификаций и ведомостей.
• Дополнительные требования к объектам культурного наследия — при сохранении исторических элементов и приспособлении здания.

Стоимость и сроки

Итоговую стоимость фиксируем в коммерческом предложении после экспресс-анализа объекта. Расчет делим на этапы и пакеты: концепция — от 750 000 ₽; технологическое проектирование — от 400 ₽/м²; проектная документация — от 2 000 ₽/м²; рабочая документация — от 2 200 ₽/м². Минимальная стоимость отдельного этапа — 250 000 ₽. Цены указаны без НДС; НДС и его применение фиксируются в договоре. В стоимость входят работы специалистов и передача согласованного комплекта в указанном составе. Изыскания, обследования, госпошлины, услуги сторонних организаций, выезды, печать, авторский надзор и сопровождение экспертизы оплачиваются отдельно, если не включены в предложение. Итоговый расчет зависит от площади, состава разделов, сложности объекта и количества итераций.

• Архитектурная концепция и предпроектные решения: ориентировочно 750–1 500 ₽/м².
• Проектная документация для экспертизы: ориентировочно 2 000–6 500 ₽/м²; для сложных премиальных объектов возможен уровень до 10 000 ₽/м².
• Рабочая документация: ориентировочно 2 200–5 000 ₽/м².
• Технологическое проектирование: ориентировочно от 400 ₽/м².
• На стоимость влияют площадь, категория гостиницы, количество номеров и функций, реконструкция, рельеф, подземные этажи, бассейн и SPA, глубина проработки интерьеров, BIM-модель, состав инженерных систем, изыскания и согласовательные процедуры.
• Ориентир по срокам: концепция — 25–40 рабочих дней, проектная документация — 60–120 рабочих дней, рабочая документация — 70–150 рабочих дней. Комплексное проектирование обычно занимает 3–9 месяцев.
• Срок рассчитывается после проверки исходных данных и зависит от площади, сложности, количества разделов, скорости согласований и своевременности решений с вашей стороны.

Примеры выполненных проектов

Ниже — примеры практики команды ООО "ВКЭКСПЕРТПРОЕКТ" с разным форматом, масштабом и составом работ.

• Калининград — бутик-отель на 24 номера, 1 180 м². Концепция, технология и рабочая документация выпущены за 4 месяца; стоимость работ — 2 360 000 ₽. Подтвержденный результат: согласована планировочная модель с раздельными маршрутами гостей, персонала и снабжения для всех 24 номеров.
• Казань — городская гостиница на 118 номеров, 8 460 м². Проектная документация и комплект для экспертизы подготовлены за 7 месяцев; стоимость — 18 900 000 ₽. Статус: проект принят заказчиком к дальнейшему прохождению экспертизы; критические инженерные коллизии устранены до выдачи.
• Сочи — курортный отель на 176 номеров и 21 700 м² с рестораном, SPA и бассейном. Концепция, технология и проектная документация выпущены за 9 месяцев; стоимость — 32 500 000 ₽. Измеримый результат: общественные функции, инженерные нагрузки и сервисные потоки увязаны в единой модели на 176 номеров.
• Екатеринбург — перепрофилирование здания под апарт-отель на 86 юнитов и 6 900 м². Решения реконструкции и рабочая документация разработаны за 6 месяцев; стоимость — 11 740 000 ₽. Результат: сохранен существующий конструктивный объем, в нем размещены 86 апартаментов, общественные и технические помещения; комплект передан в рабочую стадию.

Что вы получите на выходе

Результат зависит от выбранной стадии, но каждый этап имеет самостоятельную практическую ценность. Концепцию передаем в PDF и DWG, визуализации — в JPG/PNG: посадка, зонирование, планы, фасады и ТЭП; предусмотрено до 3 итераций в рамках задания. Технологический комплект передаем в PDF и XLSX: функциональная программа, перечень помещений, потоки, расстановка и спецификация оборудования; предусмотрено до 2 итераций. Проектную документацию передаем в PDF и DWG, при необходимости также IFC; включена 1 сводная итерация. Рабочую документацию передаем в PDF и DWG, ведомости и спецификации — в XLSX; включена 1 сводная итерация. Доработки из-за изменения задания или новых исходных данных не входят в указанные итерации и согласуются отдельно.

• Для концепции — посадку, функциональное зонирование, планировочную модель, фасады, визуализации и основные технико-экономические показатели.
• Для технологического раздела — функциональную программу, зонирование, потоки, перечень помещений, расстановку оборудования и операционную схему.
• Для проектной документации — согласованный комплект архитектурных, конструктивных, инженерных, противопожарных и сметных решений в предусмотренном составе.
• Для рабочей документации — планы, разрезы, узлы, схемы, спецификации, ведомости материалов и оборудования для строительства и закупки.
• Согласованные между собой решения по номерному фонду, общественным зонам, инженерии, эвакуации, доступности и эксплуатации.
• Понимание принятых допущений, оставшихся исходных данных и вопросов, которые необходимо закрыть до следующей стадии.

Наши обязательства

До начала работ фиксируем состав результата, границы ответственности, порядок обмена информацией и правила внесения изменений. Заявки подтверждаем в течение 1 рабочего дня, на рабочие вопросы отвечаем не позднее 2 рабочих дней. Результат этапа передаем на приемку; срок проверки заказчиком — 5 рабочих дней, после чего направляется единый перечень замечаний. Собственные ошибки, выявленные в течение 12 месяцев после выдачи и соответствующие утвержденному заданию, исправляем бесплатно в срок до 10 рабочих дней. В стоимость этапа входят до 2 итераций корректировок для концепции и технологии и 1 итерация для проектной и рабочей документации; изменения задания считаются дополнительными. В течение 30 дней после выдачи предоставляем дистанционные консультации по применению документации, если иное не установлено договором.

• Назначаем ответственного руководителя проекта и закрепляем состав профильной команды.
• Предоставляем календарный план с контрольными точками и перечнем материалов, необходимых к каждой стадии.
• Согласовываем ключевые решения до перехода к детальной проработке.
• Координируем разделы и проверяем проект на внутренние противоречия и инженерные коллизии.
• Предупреждаем о влиянии новых вводных на сроки, состав документации и стоимость до выполнения дополнительных работ.
• Передаем документы в согласованном формате и проводим итоговую проверку комплекта перед выдачей.

Частые вопросы

• Можно ли начать, если у меня еще нет полного комплекта исходных данных? — Да. Перед стартом составим перечень недостающих документов, изысканий и технических условий. Концепцию можно начинать с доступной информации, а детальные разделы — после получения критичных данных.
• Как заранее понять стоимость проектирования гостиницы? — Уточняем площадь, формат, номерной фонд, функции, состояние объекта, экспертизу, BIM и глубину рабочей документации. Затем направляем состав работ, стоимость по этапам и календарный план.
• Сколько корректировок входит в стоимость? — До 3 итераций для концепции, до 2 для технологии и по 1 сводной итерации для проектной и рабочей документации. Изменение задания и новые исходные данные оцениваются отдельно.
• Как быстро команда отвечает и исправляет собственные ошибки? — Заявку подтверждаем за 1 рабочий день, на рабочие вопросы отвечаем за 2 рабочих дня. Собственные ошибки по утвержденному заданию исправляем бесплатно в течение 12 месяцев после выдачи, обычно за 10 рабочих дней.