Проектирование планировок

Планировка, которую можно реализовать, а не только красиво показать

Неудачная планировка обнаруживается слишком поздно: после покупки мебели, начала ремонта, согласования аренды или заказа инженерных систем. Мы начинаем с фактической геометрии помещения и ваших сценариев использования, а затем проверяем, помещаются ли необходимые зоны, проходы, двери, оборудование и системы хранения. Для коммерческих объектов дополнительно учитываем потоки посетителей и персонала, требования управляющей организации, пожарной безопасности и доступной среды.

• Разрабатываем решения для объектов площадью примерно от 20 до 3000 м².
• Предлагаем несколько вариантов, чтобы вы могли сравнить вместимость, удобство и сложность реализации.
• Показываем площади помещений, размеры, перегородки, мебель, оборудование и взаимосвязи зон.
• Учитываем несущие конструкции, окна, входы, стояки, вентиляционные каналы, мокрые зоны и инженерные ограничения.
• Работаем дистанционно по планам БТИ, обмерам, фото и видео; выезд рассчитываем отдельно по региону, расстоянию и длительности, поэтому он может повлиять на срок и стоимость.

Для каких помещений мы создаём планировочные решения

Планировка подбирается не по шаблону, а под назначение объекта, количество пользователей, оборудование и сценарии движения. Если помещение меняет внутреннюю структуру или границы, заранее определяем, потребуется ли отдельный проект перепланировки и согласование.

• Квартиры и апартаменты площадью примерно 20–250 м²: студии, многокомнатные помещения и объекты свободной планировки.
• Частные дома площадью примерно 50–500 м²: жилые комнаты, кухни, санузлы, гардеробные, технические и хозяйственные зоны.
• Офисы площадью примерно 30–3000 м²: open-space, кабинеты, переговорные, ресепшен, кухни и зоны общего пользования.
• Магазины и шоурумы площадью примерно 30–2000 м²: торговые залы, кассы, примерочные, склады и подсобные помещения.
• Салоны, студии и сервисные помещения площадью примерно 30–500 м².
• Кафе и рестораны площадью примерно 50–1500 м²: гостевые залы, бар, кухня, раздача, склады и технические зоны.
• Медицинские, образовательные и спортивные объекты площадью примерно 50–3000 м².

Что входит в услугу

Состав работ зависит от объекта и цели подготовки планировки. До начала проектирования фиксируем, какой результат вам нужен: предварительный выбор концепции, подготовка к ремонту, аренде, строительству, рабочему проектированию или согласованию.

• Сбор адреса, площади, назначения помещения, технического паспорта, плана БТИ, обмеров или другого актуального плана.
• Анализ окон, дверей, колонн, несущих стен, стояков, вентиляции, мокрых зон и доступных инженерных подключений.
• Фиксация требований: состав помещений, количество пользователей, рабочие места, мебель, оборудование, хранение и сценарии использования.
• Разработка функционального зонирования и нескольких вариантов планировки.
• Расстановка мебели, сантехнических приборов, оборудования и ключевых функциональных элементов.
• Проверка размеров помещений, дверных проёмов, проходов, маршрутов движения и возможной эвакуации.
• Проверка применимых требований к жилым и общественным помещениям, пожарной безопасности и доступности.
• Подготовка финального плана с экспликацией помещений, площадями, размерами и обозначением перегородок.
• Передача материалов в PDF и, при необходимости, в редактируемом формате CAD.
• Согласованные корректировки в пределах количества итераций, зафиксированного в предложении.

Команда, которая проверяет решение с разных сторон

За планировкой стоит команда с распределёнными зонами ответственности. Специалисты имеют профильное архитектурное, инженерное или противопожарное образование и опыт работы с жилыми и коммерческими объектами площадью от 20 до 3000 м². На типовом проекте участвуют два-три специалиста, на сложном — до пяти. Состав и зоны ответственности фиксируем в предложении; персональные данные специалистов не публикуем.

• Архитектор-планировщик формирует варианты зонирования, проверяет габариты и собирает итоговое решение.
• Специалист по обмерам фиксирует фактические размеры, проёмы, колонны, инженерные сети и другие существующие элементы.
• Инженер-консультант оценивает реализуемость решения с учётом вентиляции, водоснабжения, канализации, отопления и электроснабжения.
• Специалист по пожарной безопасности проверяет эвакуационные маршруты, выходы и соответствие функциональному назначению.
• Специалист по доступной среде оценивает входы, проходы, санитарные помещения и зоны обслуживания, если требования применимы к объекту.
• Координатор проекта собирает требования, организует сравнение вариантов и контролирует передачу результата.

Какие требования учитываем

Мы выполняем предварительную проверку планировки по исходным данным и применимым требованиям. Полноценное проектирование перепланировки, разделы инженерных систем и официальное согласование оформляются как отдельные работы. Предварительная проверка не является гарантией согласования: итоговое решение зависит от фактического объекта, состава проекта и требований уполномоченного органа.

• Проверяем, не затрагивает ли предполагаемое решение несущие конструкции, вентиляционные каналы и общедомовые инженерные системы.
• Оцениваем размещение кухонь, санузлов, мокрых зон, инженерных шкафов и доступ к обслуживаемым системам.
• Сопоставляем функциональное зонирование с назначением объекта и требованиями арендодателя или управляющей организации.
• Для перепланировки заранее обозначаем необходимость проекта и последующего согласования в уполномоченном органе.
• Для объектов культурного наследия и помещений со специальным режимом использования определяем дополнительные исходные документы и согласования.

Исходные данные, которые понадобятся

Чем точнее исходная информация, тем меньше риск переделок после обмеров и начала ремонта. Если части документов нет, сначала определяем, чем её можно заменить и потребуется ли выездной обмер.

• Адрес и назначение помещения.
• Площадь, этаж, количество входов и сведения о соседних помещениях, если они влияют на решение.
• Актуальный план БТИ, технический паспорт, обмерный план или чертеж от застройщика.
• Фотографии и видео помещения, окон, дверей, колонн, стояков, вентиляционных каналов и инженерных шкафов.
• Список необходимых помещений, рабочих мест, оборудования, мебели и зон хранения.
• Требования к вместимости, клиентским и служебным потокам, приватности и режиму работы.
• Ограничения арендодателя, управляющей организации, строительных правил или будущего согласования.
• Пожелания по количеству вариантов, формату файлов и сроку получения результата.

Как проходит работа

Работу выстроим так, чтобы спорные ограничения выявлялись до выбора финального варианта, а не после подготовки ремонта или рабочей документации.

• 1. Коротко обсуждаем задачу, назначение объекта, площадь и желаемый результат.
• 2. Проверяем исходные материалы и определяем, достаточно ли их для проектирования или нужен обмер.
• 3. Фиксируем техническое задание, критерии сравнения вариантов, формат результата и количество корректировок.
• 4. Анализируем геометрию, инженерные ограничения, функциональные связи, проходы и требования безопасности.
• 5. Разрабатываем планировочные сценарии с расстановкой мебели и оборудования.
• 6. Представляем варианты с пояснениями по преимуществам, ограничениям, вместимости и сложности реализации.
• 7. Получаем ваши комментарии, выполняем согласованные корректировки и выбираем финальное решение.
• 8. Передаём комплект планировочных материалов, пригодный для обсуждения с подрядчиками, дизайнером, инженерами или согласующими организациями.

Стоимость и сроки

Стоимость фиксируем после анализа исходных данных. Пакет «Базовый» для квартиры или помещения до 100 м² — 20 000–50 000 ₽: 1 вариант, зонирование, мебель, размеры и 1 корректировка. Пакет «Рабочий» для объектов до 300 м² — 80 000–250 000 ₽: 3 варианта, расстановка оборудования, базовая инженерная и пожарная проверка, 2 корректировки. Пакет «Комплексный» для коммерческих объектов свыше 300 м² — от 250 000 ₽: 4 варианта, обмеры, инженерные и доступностные проверки, координация специалистов и 3 корректировки. НДС, если применим, указывается отдельно в коммерческом предложении.

• В стоимость входят согласованный состав планировки, указанное число вариантов и корректировок, PDF-комплект и консультации по результату.
• Отдельно оплачиваются выезд, обмеры, дополнительные варианты и корректировки, расширенные инженерные проверки, официальное согласование и работы сверх согласованного объёма.
• Стоимость и состав фиксируем в коммерческом предложении после анализа исходных материалов; порядок оплаты обычно включает аванс и окончательный расчёт перед передачей финального комплекта.
• На заявку отвечаем в течение одного рабочего дня, коммерческое предложение готовим обычно за один-три рабочих дня после получения исходных данных.
• Проектный срок начинается после согласования задания и поступления аванса. Квартира или помещение без сложной перепланировки — 3–10 рабочих дней, коммерческий объект — 10–25 рабочих дней, сложный объект — 3–8 недель.

Что вы получите на выходе

Вы получите не набор линий на плане, а зафиксированное решение, по которому можно принимать следующие проектные и финансовые решения. В материалах будет понятно, что размещается в помещении, какие площади остаются после зонирования и какие ограничения нужно учесть до начала работ.

• Финальный план с размерами помещений и основных проходов.
• Экспликацию с названиями помещений и площадями.
• Обозначение существующих, возводимых и при необходимости демонтируемых перегородок.
• Расстановку мебели, оборудования и сантехнических приборов в согласованном объёме.
• Пояснения по функциональным связям, потокам движения и ограничениям реализации.
• Выводы по выявленным инженерным, пожарным и доступностным ограничениям.
• PDF-комплект и редактируемый CAD-файл, если такой формат включён в согласованный состав.
• Материал для передачи дизайнеру, инженерам, подрядчикам, арендодателю или специалистам по согласованию.

Примеры выполненных задач

Ниже приведены примеры проектов с разными типами объектов и задачами. В каждом случае итоговая сумма зависела от конкретного состава работ, исходных данных и требований к результату.

• Москва, офис 420 м². Архитектор-планировщик, инженер-консультант и специалист по пожарной безопасности за 18 рабочих дней разработали три сценария для 54 рабочих мест, переговорных, ресепшен, кухни и архивной зоны. Стоимость составила 486 000 ₽. После сравнения потоков выбрали вариант без пересечения клиентского и служебного маршрутов; решение передали в рабочее проектирование.
• Екатеринбург, квартира 86 м². Архитектор-планировщик и специалист по обмерам за 7 рабочих дней подготовили два варианта с кухней-гостиной, двумя спальнями, гардеробной и двумя санузлами. Стоимость составила 62 000 ₽. Финальная схема разместила всё необходимое хранение без переноса несущих конструкций и стала основой для дизайн-проекта.
• Казань, кафе 310 м². Команда из архитектора-планировщика, инженера-консультанта и специалиста по пожарной безопасности за 22 рабочих дня проработала гостевой зал на 96 посадочных мест, бар, кухню, склад, загрузочную зону и санитарные помещения. Стоимость составила 372 000 ₽. В финальном варианте разделили потоки посетителей, персонала и поставок, а также предусмотрели доступ к инженерным узлам.
• Новосибирск, медицинский центр 680 м². Архитектор-планировщик, специалист по обмерам, инженер-консультант, специалист по пожарной безопасности и специалист по доступной среде за 29 рабочих дней разработали планировку регистратуры, 18 кабинетов, процедурных, ожидания, хозяйственных и санитарных помещений. Стоимость составила 748 000 ₽. Решение обеспечило понятную навигацию, доступный маршрут от входа и необходимое разделение клиентских и служебных зон.

Наши обязательства

До старта закрепляем состав работ и критерии результата, чтобы вы понимали, что именно получите и в каких пределах возможны изменения.

• Назначаем ответственного координатора и держим коммуникацию в одном рабочем контуре.
• Фиксируем исходные данные, задачу, количество вариантов, формат файлов и число корректировок.
• Не выдаём финальную планировку без проверки её соответствия фактическим ограничениям, указанным в исходных материалах.
• Заранее сообщаем, если для решения требуется обмер, дополнительная инженерная проверка или отдельное согласование.
• Передаём результат в согласованный срок либо заранее уведомляем о причине изменения графика.
• Сохраняем понятную структуру материалов, чтобы их можно было использовать на следующем этапе проектирования.

Частые вопросы

• Что входит в обязательный результат? — В любой пакет входят финальный план в PDF, размеры, экспликация, обозначение перегородок, расстановка мебели или оборудования и 1 корректировка. Число вариантов и дополнительные корректировки фиксируются по пакету.
• Как происходит оплата и формируется стоимость? — После анализа исходных данных фиксируем стоимость, состав и сроки в коммерческом предложении. Обычно работа оплачивается авансом и окончательным платежом перед передачей финального комплекта.
• Входит ли выезд в стоимость? — Дистанционная работа выполняется по планам, обмерам, фото и видео. Выезд и обмеры рассчитываются отдельно с учётом региона, расстояния и длительности.
• Гарантирует ли планировка согласование? — Нет. Мы выполняем предварительную проверку и обозначаем ограничения. Официальное согласование зависит от объекта, состава документации и требований уполномоченного органа.