Проектирование надстроек

Надстройка начинается не с чертежа, а с проверки здания

Дополнительный этаж меняет нагрузку на стены, перекрытия, колонны, фундаменты и грунты. Поэтому сначала нужно понять, какую площадь, высоту и конструктивную схему реально реализовать без неоправданных затрат и опасных деформаций. ООО "ВКЭКСПЕРТПРОЕКТ" сопоставляет архивные документы с фактическим состоянием объекта, выявляет ограничения и только после этого разрабатывает архитектурные и конструктивные решения.

• Определим, возможна ли надстройка на существующем здании и какие параметры допустимы.
• Сравним тяжелые и облегченные варианты: металлический каркас, ЛСТК, комбинированные и другие решения.
• Заранее покажем, потребуется ли усиление фундаментов, стен, колонн, перекрытий или узлов опирания.
• Учтем эвакуацию, пожарную безопасность, инсоляцию, инженерные мощности, теплоизоляцию и сопряжение новой части со старым зданием.
• Работаем по всей России, включая объекты, где обследование и проектирование необходимо организовать дистанционно и в несколько выездных этапов.

Для каких зданий и задач мы разрабатываем надстройки

Состав решения зависит от назначения здания, его конструктивной схемы и планируемого использования новых площадей. Мы проектируем как локальные объемы, так и полноценные этажи над частью или всей площадью объекта.

• Индивидуальные жилые дома: мансардные и полноценные этажи, расширение жилой площади, кабинеты и дополнительные спальни.
• Многоквартирные дома: надстраиваемые этажи и мансардные объемы с проверкой инсоляции, эвакуации, состояния общего имущества и конструкций.
• Офисные и административные здания: новые рабочие площади, переговорные, технические и обслуживающие помещения.
• Торговые и общественные объекты: эксплуатируемые надстройки, офисные блоки, технические этажи и дополнительные функциональные зоны.
• Производственные и складские комплексы: легкие каркасные надстройки, антресоли, инженерные и административно-бытовые объемы.
• Здания социального назначения: надстраиваемые блоки, лестничные клетки, технические помещения и объемы с повышенными требованиями к безопасности.
• Внутренние антресоли и мезонины: локальное увеличение полезной площади внутри существующего объема.

Что входит в проектирование

Мы формируем состав работ после первичного анализа объекта и вашей задачи. Для сложной реконструкции подключаем необходимые инженерные направления, чтобы новая часть здания не оказалась изолированным архитектурным решением.

• Анализ правоустанавливающих документов, планов, исполнительных чертежей, сведений о ремонтах, перепланировках и ранее выполненных усилениях.
• Обмеры, фотофиксация, инструментальное обследование и при необходимости вскрытия конструкций.
• Оценка технического состояния покрытия, перекрытий, стен, колонн, узлов опирания, фундаментов и основания.
• Проверка несущей способности существующих конструкций с учетом постоянных, временных, снеговых, ветровых, монтажных и иных необходимых воздействий.
• Разработка вариантов объемно-планировочного и архитектурного решения, фасадов, высотных отметок и внешнего облика.
• Проектирование каркаса, стен, перекрытий, покрытия, кровли, лестниц, ограждений и соединений с существующим зданием.
• Разработка решений по усилению при недостаточной несущей способности или недопустимых расчетных деформациях.
• Проверка пропускной способности отопления, вентиляции, водоснабжения, канализации, электроснабжения и слаботочных систем.
• Проработка огнестойкости, эвакуационных путей, противопожарных мероприятий, доступа для обслуживания и безопасной эксплуатации.
• Подготовка пояснительной записки, расчетов, чертежей, спецификаций и рабочей документации в согласованном составе.
• Проверка взаимной увязки разделов и подготовка материалов для предусмотренных согласований и экспертизы.

Команда проекта и применимые компетенции

Проект ведет главный инженер проекта, который отвечает за техническую логику, взаимодействие разделов и результат на всем цикле от обследования до передачи комплекта документации. Опыт команды подтверждаем обезличенной статистикой: выполнено более 30 проектов надстроек для жилых, административных, офисных, торговых и складских зданий; примерно в половине объектов требовались расчет и проектирование усиления. Ответственность ГИПа закрепляется в договоре и календарном плане, а по каждому проекту назначаются специалисты по обследованию, архитектуре, конструкциям, геотехнике, инженерным системам и пожарной безопасности.

• Главный инженер проекта: формирует программу работ, координирует специалистов, контролирует полноту и реализуемость решений.
• Архитектор: разрабатывает планировку, фасады, высотные параметры, внешний облик и связь надстройки с существующим зданием.
• Инженер-конструктор: выполняет расчеты, проектирует каркас, узлы опирания и мероприятия по усилению.
• Специалист по обследованию зданий: фиксирует фактическое состояние, дефекты, повреждения и особенности конструкций.
• Инженер-геотехник: оценивает фундаменты, основание, грунты, дополнительные осадки и деформации.
• Инженеры по отоплению, вентиляции и кондиционированию, водоснабжению и канализации: проверяют существующие мощности и проектируют подключения.
• Инженер-электрик и специалист по слаботочным системам: разрабатывают электроснабжение, освещение, заземление, связь и необходимые системы.
• Специалист по пожарной безопасности: проверяет огнестойкость, эвакуацию, противопожарные решения и безопасную эксплуатацию.
• Компетенции команды охватывают техническое обследование, обмеры, расчет строительных конструкций, проектирование усиления, архитектурные, инженерные и противопожарные решения.

Какие исходные данные подготовить

Чем точнее исходные сведения, тем меньше риск переработки проекта после вскрытия конструкций или уточнения фактических размеров. Если части документов нет, мы отдельно определим, что можно восстановить обследованием, обмерами и дополнительными изысканиями.

• Адрес, назначение здания, планируемая функция надстройки и желаемая площадь.
• Правоустанавливающие и технические документы на объект и земельный участок.
• Поэтажные планы, разрезы, фасады, исполнительные чертежи и сведения о предыдущих реконструкциях.
• Информация о перепланировках, ремонтах, протечках, трещинах, просадках, вибрации и других замеченных дефектах.
• Данные о материалах и сечениях конструкций, фундаментах, кровле, перекрытиях и инженерных сетях.
• Требования к помещениям, нагрузкам, высоте, внешнему виду, срокам и режиму эксплуатации здания.
• Результаты инженерно-геологических изысканий, если они уже выполнялись.
• Градостроительные ограничения и сведения о необходимости прохождения экспертизы или иных процедур.

Как проходит работа

До начала основных расчетов мы согласуем задачу, состав обследования, формат выдачи и контрольные точки. Это позволяет принимать решения по надстройке на основании фактических данных, а не предположений из старых чертежей.

• Первичная консультация: изучаем задачу, документы, фотографии и определяем предварительный состав работ.
• Подготовка программы обследования и выезд на объект либо организация обследования с привлечением специалистов в нужном регионе.
• Обмеры, фотофиксация, инструментальные проверки, анализ дефектов и уточнение фактической конструктивной схемы.
• Техническая оценка: определяем резерв несущей способности, риски дополнительных деформаций и необходимость изысканий или усиления.
• Разработка и сравнение архитектурно-конструктивных вариантов по площади, массе, стоимости реализации и сложности монтажа.
• Расчеты существующих и новых конструкций, проектирование узлов сопряжения и решений по усилению.
• Разработка инженерных, противопожарных и эксплуатационных решений для нового объема.
• Выпуск согласованного комплекта документации, внутренняя проверка разделов и передача материалов для строительства и предусмотренных процедур.

Стоимость проектирования

Ориентир 450–1 800 рублей за квадратный метр относится только к базовому архитектурно-конструктивному проектированию. Типовой полный бюджет зависит от сценария: предварительная оценка и концепция — от 50 000 рублей, обследование и техническое заключение — обычно 80 000–250 000 рублей, архитектурно-конструктивный комплект с расчетами — ориентировочно 250 000–900 000 рублей, комплексный проект с инженерными разделами и усилением — обычно 700 000–2 000 000 рублей и выше. До заявки отдельно учитываются обязательные расходы на выезды, обмеры, вскрытия, лабораторные и геологические изыскания, усиление, инженерные разделы, экспертизу и предусмотренные согласования. Итоговый бюджет фиксируем после анализа объекта и состава работ.

• На цену влияют площадь и этажность надстройки, назначение здания и сложность конструктивной схемы.
• Учитываются наличие исполнительной документации, необходимость обмеров, вскрытий, лабораторных проверок и инженерно-геологических работ.
• Стоимость увеличивается при проектировании усиления фундаментов и несущих элементов, сложных узлов сопряжения и нестандартного каркаса.
• Отдельно оцениваются выезды в регионы, расширенный состав инженерных разделов, сопровождение согласований и корректировки по замечаниям.
• До коммерческого предложения вы получите перечень работ, состав выдачи, контрольные сроки и условия оплаты по этапам.

Сроки и контрольные точки

Срок фиксируем по этапам после проверки исходных данных: первичная оценка и программа работ — до 3 рабочих дней, обследование и техническое заключение — 10–20 рабочих дней, концепция — 5–10 рабочих дней, расчеты и архитектурно-конструктивные решения — 15–30 рабочих дней, инженерные разделы и итоговая выдача — 10–25 рабочих дней. Дополнительные вскрытия, изыскания, лабораторные работы, усиление, новые инженерные разделы, изменения задания и согласования вне утвержденного состава запускают перерасчет цены и срока. До начала таких работ мы направляем заказчику обоснование, новый состав работ, стоимость и календарный план; выполняем их только после письменного согласования. Обязательные расходы на выезды, обследование, вскрытия, изыскания, усиление и предусмотренные процедуры указываются в смете отдельно.

• Срок начинается после получения необходимых исходных данных, допуска на объект и согласования программы работ.
• На продолжительность влияют площадь, количество разделов, объем обследования, необходимость вскрытий и изысканий.
• Дополнительное время требуется при отсутствии исполнительных чертежей, расхождении документов с фактическим зданием и выявлении аварийных дефектов.
• Каждый этап имеет понятный результат: программа обследования, техническое заключение, выбранная концепция, расчетная модель, проектные решения и итоговый комплект.
• Изменения исходного задания после утверждения решений оформляются отдельно, чтобы не скрывать влияние корректировок на календарный план.

Что вы получите на выходе

До начала работ фиксируем один из двух пакетов и его границы. Базовый пакет передается в электронном формате PDF и включает техническое заключение, основные расчеты и архитектурно-конструктивные решения: его достаточно для предварительной оценки реализуемости, выбора схемы и подготовки следующего этапа, но недостаточно для непосредственного строительства, экспертизы или полного согласования. Расширенный пакет передается в PDF и редактируемых рабочих форматах и включает рабочие чертежи, спецификации, инженерные и противопожарные разделы, проект усиления и материалы для предусмотренных согласований; его можно использовать для подготовки строительства и подачи в предусмотренные процедуры в пределах согласованного задания. Вскрытия, лабораторные и геологические изыскания, авторский надзор, монтаж, сопровождение экспертизы и работы за пределами задания не входят без отдельного заказа.

• Базовый пакет: программа обследования, техническое заключение, планы, разрезы, фасады, основные расчеты, архитектурно-конструктивные решения и пояснительная записка.
• Базовый этап проектирования: выбранная схема надстройки, параметры площади и высоты, расчетная модель и узлы сопряжения с существующим зданием.
• Расширенный пакет: рабочие чертежи каркаса, перекрытий, покрытия, кровли, лестниц, ограждений и спецификации.
• При подтвержденной необходимости усиления: отдельные расчетные обоснования и чертежи усиления фундаментов или несущих конструкций.
• Дополнительный состав: инженерные, противопожарные и согласовательные материалы по отдельному заданию.
• Не входят без отдельного заказа: изыскания, лабораторные работы, авторский надзор, строительный монтаж и сопровождение процедур за пределами согласованного состава.

Примеры выполненных проектов

Ниже приведены проекты с измеримыми параметрами площади, сроков, стоимости и технического эффекта. В каждом случае переданный состав документации включал решения, необходимые для следующего шага: сметы, тендера, монтажа или предусмотренных процедур, без раскрытия конфиденциальных данных.

• Казань: при площади здания 1 860 м² спроектирована металлическая надстройка 420 м². Выполнены обследование, расчет усиления двух рядов колонн и увязка вентиляции. За 11 недель переданы архитектурно-конструктивные и инженерные решения, строительная смета и график монтажа. Стоимость — 1 240 000 рублей.
• Екатеринбург: для офисного здания площадью 2 740 м² разработана надстройка ЛСТК площадью 310 м². За 8 недель переданы обмеры, расчеты перекрытий и фундаментов, решения лестницы, эвакуации, кровли, усиления опирания, чертежи и спецификации для тендера. Выбран вариант без увеличения нагрузки на часть внутренних колонн. Стоимость — 865 000 рублей.
• Краснодар: для дома площадью 198 м² спроектирована мансардная надстройка 96 м² за 24 рабочих дня. Переданы техническое заключение, обмеры, решения лестницы, усиления перекрытия, утепления, водоотвода и соединения объемов. Стоимость — 318 000 рублей.
• Новосибирск: для складского комплекса площадью 4 900 м² разработана антресоль 680 м². За 14 недель переданы расчеты металлического каркаса, лестниц и ограждений, решения электроснабжения и пожарной безопасности, комплект для закупки металла, расчета монтажа и предусмотренных процедур. Стоимость — 1 780 000 рублей.

Наши обязательства перед вами

До старта фиксируем задачу, исходные данные, состав выдачи, календарный план и границы ответственности. На обращения отвечаем в течение 1 рабочего дня, промежуточные результаты передаем по контрольным датам, а приемка каждого этапа проводится в течение 5 рабочих дней по перечню документов и замечаний. В стоимость включены до 2 циклов корректировок по утвержденному заданию. Задержка исходных данных, доступа или согласований переносит контрольную дату на соответствующий период; о риске переноса сообщаем в течение 1 рабочего дня.

• Отвечаем на рабочие вопросы и обращения в течение 1 рабочего дня.
• Передаем результаты этапов по календарному плану с контрольными датами.
• Включаем до 2 циклов корректировок по утвержденному заданию; дополнительные изменения оформляются отдельно.
• Приемка этапа проходит в течение 5 рабочих дней по перечню переданных документов и письменным замечаниям.
• Принимаем этап после устранения замечаний, относящихся к согласованному составу работ.
• При задержке исходных данных, доступа или согласований уведомляем в течение 1 рабочего дня и переносим срок на период задержки.
• Передаем документы в согласованном формате и составе, координируя специалистов из разных регионов.

Частые вопросы

• Можно ли спроектировать надстройку, если старых чертежей почти нет? — Да, но объем обследования будет больше. Потребуются обмеры, фотофиксация, инструментальные проверки и, при необходимости, вскрытия конструкций. Фактическое состояние здания принимается за основу, а отсутствующие сведения не заменяются формальными предположениями.
• Как понять, выдержит ли дом или здание дополнительный этаж? — Это устанавливается обследованием и расчетом. Проверяются перекрытия, стены, колонны, узлы опирания, фундаменты и основание с учетом новых постоянных, временных, снеговых, ветровых и монтажных нагрузок. По итогам можно выбрать облегченный вариант, предусмотреть усиление или отказаться от технически неоправданного решения.
• Можно ли сохранить работу офиса, магазина или производства во время проектирования? — Во многих случаях да. Обследование и обмеры планируются по зонам и согласованному графику доступа, чтобы сократить влияние на эксплуатацию. Возможность работы без остановки зависит от состояния конструкций, необходимости вскрытий и требований безопасности.
• Поможете ли вы с согласованиями и экспертизой? — Мы подготовим документацию и материалы в согласованном составе, проверим их взаимную увязку и при необходимости сопроводим предусмотренные процедуры. Необходимость экспертизы и конкретный порядок согласований определяются характеристиками объекта, видом реконструкции и требованиями региона.