Земельное проектирование

Когда земельный проект становится условием для следующего шага

Если границы участка не соответствуют фактическому использованию, территорию нужно разделить, объединить или перераспределить, а также если предстоит строительство или развитие большого массива, одних выписок ЕГРН недостаточно. Нужно связать земельно-правовой статус территории с градостроительными регламентами, подъездами, инженерными сетями и ограничениями. ООО "ВКЭКСПЕРТПРОЕКТ" берет эту задачу целиком: от предпроектной проверки до комплекта, который можно передавать на согласование.

• Определим, какой документ нужен именно для вашей цели, чтобы не оплачивать неподходящий вид работ.
• Проверим пересечения границ, кадастровые сведения, зоны с особыми условиями использования, сервитуты и ограничения.
• Сопоставим проектные решения с документами территориального планирования, правилами землепользования и застройки и нормативами градостроительного проектирования.
• Учтем существующие здания, дороги, рельеф, коммуникации, территории общего пользования и интересы смежных землепользователей.

Что именно мы проектируем

Состав работ формируем после анализа цели, территории и исходных материалов. Это позволяет не перегружать небольшой проект решениями, которые ему не нужны, и не упускать обязательные разделы на сложном объекте.

• Проект межевания территории с границами образуемых и изменяемых участков, площадями, координатными решениями и территориями общего пользования.
• Проект планировки территории с красными линиями, размещением планируемых объектов, улично-дорожной сетью, общественными пространствами и инженерной инфраструктурой.
• Землеустроительные решения для формирования, раздела, объединения, перераспределения или упорядочения земельных участков.
• Документацию для территорий индивидуальной, малоэтажной, многоквартирной и смешанной застройки.
• Проектные решения для промышленных, коммунально-складских территорий, садоводств, огородничеств и зон комплексного освоения.
• Документацию по территориям размещения линейных объектов с учетом полос отвода, зон планируемого размещения и публичных ограничений.

Команда, которая отвечает не только за чертежи

Проекты ведут специалисты с опытом задач по формированию, разделу и объединению участков, планировке территорий и размещению инфраструктуры. Совокупный опыт ключевых специалистов команды превышает 10 лет, за это время выполнено более 100 проектов для территорий разного масштаба. Руководитель проекта закрепляет ответственность за результат и координирует команду.

• Землеустроитель отвечает за анализ земельно-правового статуса и решения по формированию, разделу, объединению и упорядочению участков; команда выполняет такие задачи для территорий разного масштаба.
• Кадастровый инженер отвечает за границы, координаты и проверку сведений ЕГРН, связанных с образованием или изменением участков.
• Градостроитель отвечает за связь проекта с территориальным планированием, зонированием и градостроительными регламентами.
• Инженер-геодезист отвечает за топографическую основу, координаты, рельеф и исходные материалы.
• Специалист по транспортной и инженерной инфраструктуре отвечает за подъезды, проезды, сети и технические решения.
• Юрист проверяет правовые основания, сервитуты, ограничения и риски возврата документации.
• Руководитель проекта отвечает за единый результат, сроки, коммуникацию с заказчиком и согласующими сторонами, а также координирует устранение замечаний.

Какие исходные данные понадобятся

Передайте то, что уже есть, даже если комплект неполный. Мы зафиксируем пробелы, отделим обязательные материалы от дополнительных и сообщим, что нужно получить или актуализировать.

• Имеющиеся кадастровые номера, сведения ЕГРН и материалы по территории — если они доступны.
• Описание цели проекта: строительство, продажа, раздел, объединение, развитие территории, размещение объекта или линейной инфраструктуры.
• Сведения о правах, ограничениях, сервитутах и статусе территории с исключением избыточных персональных данных.
• Градостроительная документация, правила землепользования и застройки, градостроительный план земельного участка, если они доступны.
• Топографическая съемка, инженерно-геодезические и иные изыскания, материалы по зданиям, дорогам и коммуникациям — при наличии.
• Данные об охранных, санитарных, водоохранных и иных зонах с особыми условиями использования территории.
• На первом этапе достаточно региона, цели, примерной площади, описания ситуации и любых имеющихся материалов.

Как проходит работа

Мы начинаем не с отрисовки границ, а с проверки реализуемости вашей задачи. Каждый следующий этап опирается на результаты предыдущего, поэтому спорные места выявляются до подготовки финального комплекта.

• Проводим установочную встречу, уточняем цель, состав территории, желаемый результат и ограничения по срокам.
• Изучаем правоустанавливающие, кадастровые, градостроительные и картографические материалы, проверяем наличие пересечений и противоречий.
• Формируем техническое задание, определяем вид документации, состав разделов, необходимость изысканий и круг согласующих сторон.
• Разрабатываем варианты границ, конфигурации участков, проездов, территорий общего пользования, зон размещения объектов и инженерной инфраструктуры.
• Проверяем решения на соответствие земельному и градостроительному законодательству, документам территориального планирования, регламентам и техническим требованиям.
• Передаем вам проект на рабочее рассмотрение, фиксируем замечания и вносим согласованные корректировки.
• Формируем итоговый комплект в требуемом бумажном и электронном виде и сопровождаем передачу на согласование в согласованном объеме.

Сроки и стоимость

Стоимость формируется по типу задачи и фиксируется по этапам после проверки исходных материалов. Ориентировочный календарный план: анализ исходных данных — 3–7 рабочих дней, разработка документации — от 10 рабочих дней для простых задач и от 30 рабочих дней для территорий со сложной структурой, внутренний контроль и корректировки — 3–10 рабочих дней, сопровождение согласований — по срокам конкретной процедуры. В цену входят анализ, разработка согласованного состава документации, внутренняя проверка и предусмотренные договором правки. Изыскания, выезды, получение отсутствующих материалов, рассмотрение документации органами, ожидание их ответов и устранение новых замечаний являются внешними зависимостями и могут увеличивать общий срок. Госпошлины и расширенное сопровождение согласований оплачиваются отдельно.

• Пакет «Один участок»: от 55 000 ₽ — анализ, решение по формированию, разделу или объединению и комплект материалов; сложные изыскания и согласования отдельно.
• Пакет «Межевание территории»: от 180 000 ₽ — границы участков, площади, координатные решения, территории общего пользования и рабочие правки; изыскания и согласования отдельно.
• Пакет «Планировка и межевание»: от 450 000 ₽ — планировочные решения, красные линии, проезды, функциональные зоны и комплект для передачи на рассмотрение; публичные процедуры и дополнительные правки отдельно.
• Крупные и комплексные территории: индивидуальная смета до 1 800 000 ₽ и выше при расширенном составе работ, изысканиях и сопровождении согласований.

Что вы получите на выходе

Базовый результат определяется договором: связанное решение, пояснительная записка, графические материалы и подготовка к передаче на предусмотренную процедуру. В базовую стоимость входит до двух итераций правок по согласованному заданию. Ответы на замечания органов, повторные корректировки после изменения задания и сопровождение утверждения оформляются как дополнительные услуги, если иное не закреплено договором.

• Пояснительную записку, материалы обоснования и графические материалы в составе, закрепленном в техническом задании.
• Схемы границ участков, территорий общего пользования, красных линий, зон планируемого размещения и ограничений.
• Согласованные площади, конфигурации, координатные решения, проезды и функциональные зоны.
• Внутреннюю проверку соответствия исходным данным, регламентам и применимым требованиям.
• До двух итераций правок по замечаниям заказчика в рамках согласованного задания.
• Комплект для передачи на рассмотрение; ответы на замечания органов, дополнительные итерации и сопровождение утверждения — отдельные услуги по согласованному объему.

Примеры выполненных проектов

Ниже приведены разные по масштабу задачи, чтобы вы могли сопоставить собственную ситуацию с объемом работ. Состав команды и срок определялись особенностями конкретной территории.

• Казань, участок 0,8 га под малоэтажную застройку: задача клиента — устранить несоответствие фактических границ и подготовить раздел. Переданы решения по разделу, проверка пересечений и графические материалы; этап подготовки комплекта завершен за 18 рабочих дней, далее материалы направлены на кадастровое оформление.
• Краснодар, территория 7,4 га под коттеджный поселок: задача клиента — организовать участки, проезды и территории общего пользования. Переданы проекты планировки и межевания; разработка заняла 52 рабочих дня, результат передан заказчику для следующего этапа согласования.
• Екатеринбург, промышленно-складская территория 16,2 га: задача клиента — упорядочить функциональные зоны, подъезды и санитарные ограничения. Передан единый комплект проектных решений; разработка заняла 74 рабочих дня, комплект подготовлен к передаче на рассмотрение.
• Тюмень, территория комплексного освоения 38 га: задача клиента — сформировать поэтапный каркас застройки с дорогами, общественными пространствами и инженерной инфраструктурой. Переданы планировочные и межевочные решения; разработка заняла 112 рабочих дней, материалы подготовлены для поэтапного согласования.

Наши обязательства

До начала работ фиксируем понятный состав результата и порядок взаимодействия. Вы видите, какие данные использованы, какие решения приняты и какие вопросы могут повлиять на согласование.

• Назначаем одного руководителя проекта и предоставляем понятный канал для рабочих вопросов.
• Фиксируем техническое задание, состав комплекта, этапы, стоимость и основания для возможного изменения объема.
• Не скрываем выявленные ограничения, пересечения и недостающие материалы — объясняем их влияние на результат.
• Проводим внутреннюю проверку согласованности текстовых и графических материалов до передачи вам.
• Включаем корректировки по замечаниям, относящимся к согласованному заданию, в установленном договором объеме.
• Передаем итоговые материалы в согласованном формате и сохраняем рабочую историю решений по проекту.

Работаем по всей России

ООО "ВКЭКСПЕРТПРОЕКТ" принимает проекты из любых регионов России. Обсуждения, обмен исходными данными и контроль этапов организуем дистанционно, а выездные геодезические работы и очные согласования включаем в план при необходимости.

• Подключаем региональных специалистов и согласующие организации, когда этого требуют особенности территории.
• Учитываем местные правила землепользования и застройки, нормативы градостроительного проектирования и требования муниципалитета.
• До коммерческого предложения отдельно отмечаем необходимость выезда, изысканий, публичных процедур и межведомственных согласований.
• Можем начать с удаленного предпроектного анализа, чтобы вы получили первичную оценку без организации выезда.

Частые вопросы

• Как понять, нужен ли мне проект межевания, проект планировки или другой документ? — Определяем вид документа по вашей цели, статусу территории и планируемым действиям. Для раздела или формирования участка может быть достаточно землеустроительного решения, а для комплексной застройки обычно требуется связка планировки и межевания.
• Что делать, если у меня нет топографической съемки или часть документов устарела? — Передайте имеющиеся материалы. Мы составим перечень недостающих данных и отдельно согласуем изыскания, их стоимость и влияние на календарный план.
• Можно ли заранее узнать точную цену? — Предварительный ориентир сообщаем на старте, а точную цену фиксируем после проверки задачи и материалов. В договоре закрепляем состав работ, этапы оплаты и условия изменения объема.
• Что происходит при отказе или новых замечаниях согласующего органа? — Анализируем замечания, готовим ответ и корректировки в пределах согласованного задания. Если требуется изменить концепцию, получить новые материалы или выполнить дополнительные работы, согласуем отдельную смету и срок.
• Как оплачивается проект? — Оплата разбивается на этапы: аванс за анализ и запуск, платеж за разработку и финальный платеж за передачу базового комплекта. Конкретный график закрепляем в договоре.
• Какие корректировки входят в стоимость? — В базовую стоимость входят до двух итераций правок по согласованному заданию. Дополнительные итерации, изменения исходной задачи и сопровождение утверждения согласуются отдельно.