Проектирование офисов

Офис начинается не с красивой картинки

Мы проектируем пространство вокруг ваших рабочих сценариев: численности сотрудников, структуры подразделений, режима работы, требований к конфиденциальности, встречам, хранению, отдыху и расширению команды. Поэтому вы получаете не просто интерьер, а управляемую основу для ремонта, закупок и дальнейшей эксплуатации.

• Распределяем площади между рабочими, переговорными, административными и бытовыми зонами без неоправданных потерь.
• Предусматриваем рабочие места, маршруты движения, акустику, приватность, освещение и возможность изменения планировки.
• Согласуем архитектуру с вентиляцией, кондиционированием, электроснабжением, освещением, слаботочными и пожарными системами.
• Учитываем корпоративный стиль, сценарий приема посетителей, требования арендодателя и ограничения конкретного здания.
• Готовим документацию, по которой подрядчику понятны объемы, материалы, узлы, оборудование и последовательность реализации.

Для каких офисов работаем

Подключаем нужный состав команды и документации под формат объекта — от небольшого кабинета до офисного здания. Работаем с новыми помещениями и существующими офисами, где необходимо проверить фактическое состояние конструкций и инженерных мощностей.

• Кабинетные офисы до 100 м²: 5–20 рабочих мест, кабинет руководителя, переговорная, мини-кухня и санитарная зона.
• Офисы малого бизнеса 100–300 м²: open space, кабинеты, переговорные, ресепшен, хранение и зона отдыха.
• Корпоративные офисы 300–1 000 м²: несколько подразделений, серверная, переговорные разной вместимости, кухни и зоны концентрации.
• Офисные блоки 1 000–5 000 м²: сложное функциональное зонирование, навигация, несколько входных групп и развитая инженерная координация.
• Офисные здания и бизнес-центры свыше 5 000 м²: типовые этажи, общественные зоны, вертикальные коммуникации и инженерная инфраструктура.
• Офисы в существующих зданиях любой площади: анализ БТИ, конструкций, вводов, арендных ограничений и условий перепланировки.

Что входит в проектирование

Обязательный минимум — сбор исходных данных, ТЗ и планировочные решения. Архитектурные чертежи, инженерные, пожарные и слаботочные разделы подключаются по выбранному пакету и требованиям объекта. Обмеры, обследования, официальные согласования, авторский надзор и сопровождение реализации согласуются отдельно. Не выполняем строительные работы, поставку оборудования и функции технического заказчика, если это прямо не включено в договор.

• Обмеры и сбор исходных данных: планы БТИ, технические условия, инженерные вводы, ограничения здания и требования управляющей организации.
• Техническое задание с численностью сотрудников, составом подразделений, режимами работы, перечнем помещений и требованиями к будущему офису.
• Варианты функционального зонирования с расстановкой рабочих мест, мебели, перегородок, дверей и оборудования.
• Архитектурно-планировочные решения, планы потолков и покрытий, ведомости отделки, решения по дверям, перегородкам и навигации.
• Стилистическая концепция и визуализации ключевых зон: ресепшен, переговорных, open space, кабинетов и помещений общего пользования.
• Проектирование отопления, вентиляции и кондиционирования, электроснабжения, освещения, водоснабжения и канализации.
• Слаботочные системы: локальная сеть, интернет, телефония, контроль доступа, видеонаблюдение, безопасность и информационная инфраструктура.
• Решения по эвакуации, пожарной безопасности, оповещению, размещению оборудования и применению отделочных материалов.
• Решения по доступности маршрутов, входов, проходов и санитарных помещений для маломобильных сотрудников и посетителей.
• Рабочие чертежи, разрезы, узлы, спецификации материалов, оборудования, светильников, мебели и санитарных приборов.
• Координация разделов и проверка пересечений между архитектурными и инженерными решениями, в том числе с применением цифровой модели.

Как проходит работа

Вы понимаете, что происходит на каждом этапе, какие решения принимаются и какие материалы нужны для следующего шага. Все существенные изменения фиксируем до выпуска соответствующего комплекта документации.

• 1. Предпроектная встреча: уточняем площадь, адрес, формат помещения, число сотрудников, бюджет реализации и желаемый срок.
• 2. Обследование и анализ: изучаем исходные планы, фактические размеры, конструкции, инженерные мощности, требования здания и ограничения перепланировки.
• 3. Техническое задание: закрепляем состав помещений, сценарии использования, требования к стилю, акустике, безопасности, хранению и будущему росту.
• 4. Планировочные решения: предлагаем варианты зонирования, сравниваем их по вместимости, удобству маршрутов, приватности и потенциалу трансформации.
• 5. Концепция: формируем образ офиса, материалы, цветовые решения, световые сценарии и визуальные решения ключевых пространств.
• 6. Инженерная координация: рассчитываем и размещаем инженерные системы, проверяем их совместимость с архитектурой и возможностями здания.
• 7. Рабочая документация: выпускаем согласованный комплект чертежей, узлов, ведомостей и спецификаций для строительства и закупок.
• 8. Финальная проверка: передаем материалы в согласованном формате и, при включении сопровождения, отвечаем на вопросы строительной команды.

Команда и компетенции

Клиента ведет главный архитектор проекта: он отвечает за ТЗ, координацию разделов, сроки и итоговый комплект. Профильные специалисты подключаются по задачам объекта, а BIM-координатор проверяет пересечения. В типовом офисе участвуют архитектор, инженер ОВиК, электрик, специалист по слаботочным системам и специалист по пожарной безопасности; состав подтверждаем в начале работ. Опыт показываем через выполненные задачи и переданные комплекты без раскрытия персональных данных.

• Главный архитектор проекта — руководит проектированием, утверждает общую логику решений, координирует разделы и контролирует соответствие техническому заданию.
• Архитектор или дизайнер интерьера — разрабатывает планировки, стилистику, материалы, визуализации и архитектурные чертежи.
• Инженер по отоплению, вентиляции и кондиционированию — рассчитывает воздухообмен, подбирает оборудование и проверяет трассировку систем.
• Инженер-электрик — определяет нагрузки, разрабатывает силовые сети, освещение, распределительные решения и размещение электрооборудования.
• Инженер по слаботочным системам — проектирует связь, интернет, телефонию, контроль доступа, видеонаблюдение и информационные сети.
• Инженер по водоснабжению и канализации — прорабатывает санитарные узлы, кухни и внутренние сети водоснабжения и водоотведения.
• Специалист по пожарной безопасности — проверяет эвакуационные решения, материалы, оповещение и требования к безопасной эксплуатации.
• BIM-координатор или специалист по цифровому моделированию — сводит модели и выявляет пересечения между разделами.

Нормативная и техническая проверка

При проектировании учитываем действующие требования к общественным зданиям, эвакуации, пожарной безопасности, доступности, санитарным условиям, инженерным системам и составу проектной документации. Для каждого существующего помещения отдельно проверяем исходную техническую документацию, несущие конструкции, мощности здания и ограничения арендодателя. Конкретный перечень согласований определяем после анализа объекта и его правового статуса.

• Функциональное зонирование и параметры помещений проверяем с учетом требований к общественным зданиям и гибкому использованию площадей.
• Маршруты движения, входы, проходы, санитарные помещения и перепады высот оцениваем с учетом требований доступности.
• Ширину проходов, двери, эвакуационные пути и выходы, отделочные материалы и размещение оборудования проверяем по требованиям пожарной безопасности.
• Инженерные решения координируем с отоплением, вентиляцией, кондиционированием, электроснабжением, освещением, слаботочными системами и санитарными зонами.
• При необходимости готовим материалы для взаимодействия с арендодателем, управляющей организацией, техническими службами здания и согласующими инстанциями.

Ориентиры стоимости и сроков

Стоимость зависит от состава работ, площади и состояния помещения. Ориентиры: планировочный пакет — 1 500–2 300 ₽/м², включает ТЗ, обмерные данные или предоставленные планы и варианты зонирования; архитектурный пакет — 2 300–3 800 ₽/м², дополнительно включает концепцию, визуализации и рабочие архитектурные чертежи; комплексный пакет — 3 800–5 700 ₽/м², включает инженерные разделы, координацию и спецификации. Обследование, выезд, официальные согласования, авторский надзор, дополнительные итерации и командировочные оплачиваются отдельно, если не включены в смету. Финальную стоимость фиксируем после получения исходных данных.

• Планировочный пакет: 1–2 недели, до 2 вариантов планировки и 1 раунд корректировок.
• Архитектурный пакет: 3–5 недель после утверждения планировки, до 2 раундов корректировок концепции.
• Комплексный пакет: 4–8 недель для офиса до 500 м², до 2 раундов корректировок по каждому согласованному этапу.
• Крупные и многоэтажные объекты выпускаются по календарю этапов; срок зависит от обследования, исходных данных и согласований.
• Срок фиксируем после получения планов, ТЗ и требований здания; задержки исходных данных и согласований сдвигают календарь.

Примеры реализованных задач

Ниже приведены примеры выполненных задач с указанием подтвержденного статуса и измеримого результата по каждому объекту. Москва, офис IT-компании 420 м²: проектная документация передана строительной бригаде; разработано 58 рабочих мест без увеличения площади. Екатеринбург, офис производственной компании 1 150 м²: концепция, рабочая документация и координационная модель выпущены; предусмотрено 126 рабочих мест и резерв для роста штата. Казань, офис финансовой организации 185 м²: выбран и передан в работу вариант планировки; организованы отдельные маршруты сотрудников и посетителей для 24 рабочих мест. Новосибирск, офис логистической компании 2 400 м²: рабочая документация выпущена после обследования; выявленные коллизии инженерных трасс и потолочных решений устранены до выхода на площадку.

• Москва, офис IT-компании 420 м², 58 рабочих мест. Архитектор, главный архитектор проекта, инженер по вентиляции и кондиционированию, электрик, специалист по слаботочным системам и BIM-координатор за 7 недель разработали планировку, переговорные, серверную, инженерные решения и рабочие чертежи. Стоимость работ — 1 680 000 ₽. Результат: вместимость увеличена без расширения площади, а комплект передан строительной бригаде для закупок и монтажа.
• Екатеринбург, офис производственной компании 1 150 м², 126 рабочих мест. Команда из главного архитектора проекта, двух архитекторов, инженеров ОВиК, электроснабжения, ВК, слаботочных систем и пожарной безопасности за 11 недель выпустила концепцию, рабочую документацию и координационную модель. Стоимость работ — 3 950 000 ₽. Результат: функциональные зоны подразделений разделены, предусмотрены переговорные, помещения отдыха, серверная и резерв для роста штата.
• Казань, офис финансовой организации 185 м², 24 рабочих места. Архитектор, дизайнер интерьера, инженер-электрик и специалист по пожарной безопасности за 5 недель подготовили два варианта планировки, концепцию клиентской зоны, решения по освещению, эвакуации, перегородкам и отделочным материалам. Стоимость работ — 520 000 ₽. Результат: выбран вариант с отдельными маршрутами для сотрудников и посетителей и понятной спецификацией для ремонта.
• Новосибирск, офис логистической компании 2 400 м² в существующем бизнес-центре. Главный архитектор проекта, три архитектора, инженеры ОВиК, электроснабжения, ВК, слаботочных систем, пожарной безопасности и BIM-координатор за 14 недель обследовали объект и выпустили поэтажные планировки, инженерную координацию, решения по навигации и рабочую документацию. Стоимость работ — 7 200 000 ₽. Результат: проект адаптирован под фактические вводы и ограничения здания, а коллизии между инженерными трассами и потолочными решениями устранены до выхода на площадку.

Что вы получите на выходе

Результат зависит от выбранного состава работ, но мы заранее фиксируем, какие материалы и решения войдут в ваш проект. Вы сможете использовать их для согласования, тендера, закупок и выполнения строительных работ.

• Функциональную планировку с расстановкой рабочих мест, мебели, оборудования, перегородок и дверей.
• Архитектурную концепцию, визуализации ключевых зон и ведомости отделочных материалов.
• Согласованные инженерные решения по вентиляции, кондиционированию, электрике, освещению, ВК и слаботочным системам.
• Решения по пожарной безопасности, эвакуации, доступности и безопасной эксплуатации помещений.
• Комплект рабочих чертежей, узлов, спецификаций и ведомостей для реализации.
• Согласованную структуру документации, удобную для передачи подрядчикам и техническим службам здания.
• Ответы на вопросы по выпущенным решениям в пределах согласованного формата сопровождения.

Наши обязательства

Работаем по всей России дистанционно: принимаем планы, фото, видео, обмеры и проводим онлайн-согласования. Выезд нужен для обмеров и обследования, если исходные данные отсутствуют или требуют проверки. Командировочные, транспорт, проживание и выездные обследования рассчитываются отдельно и согласуются до начала работ. Региональные требования и согласования проверяем по адресу объекта.

• Отвечаем на новую заявку в течение 1 рабочего дня и фиксируем состав работ, этапы, формат передачи и календарь.
• В базовую стоимость включаем до 2 раундов корректировок по каждому согласованному этапу; дополнительные изменения оцениваем отдельно.
• Исправляем выявленные нами ошибки в выпущенной документации без дополнительной оплаты в течение 10 рабочих дней после передачи комплекта.
• Передаем PDF и исходные редактируемые файлы в форматах, закрепленных договором.
• Предоставляем ответы по проектным решениям в течение 5 рабочих дней после передачи комплекта; сопровождение реализации действует 30 дней или подключается отдельным этапом.

Частые вопросы

• Можно ли начать, если у меня есть только план помещения и примерное число сотрудников? — Да. На первой встрече определим, каких данных не хватает, и составим перечень для старта. При необходимости организуем обмеры, проверим фактическое состояние помещения и запросим технические сведения у арендодателя или управляющей организации.
• Нужен ли полный проект, если помещение небольшое? — Не всегда. Для небольшого офиса можно ограничиться планировкой и базовой архитектурной документацией, если инженерные решения типовые и не требуется сложное согласование. Если вы планируете капитальную перепланировку, перенос мокрых зон, мощное оборудование или сложную сеть, состав нужно расширить.
• Что делать, если сроки ремонта уже установлены? — Перед расчетом мы сопоставим требуемый состав документации с вашим графиком и предложим поэтапный выпуск. Приоритетные решения можно подготовить раньше, чтобы не задерживать ключевые закупки и строительные работы, а оставшиеся разделы выпустить по согласованному календарю.
• Поможете ли вы согласовать проект с бизнес-центром? — Да, если это входит в выбранный состав работ. Мы подготовим материалы для технических служб, учтем регламенты здания и внесем обоснованные корректировки. Необходимость официальных согласований и их состав определяются по адресу, типу работ и требованиям конкретного объекта.
• Какие пакеты проектирования доступны и как проходит оплата? — Доступны планировочный пакет от 1 500 ₽/м², архитектурный от 2 300 ₽/м² и комплексный от 3 800 ₽/м². Точную стоимость фиксируем после оценки площади, исходных данных и состава работ. График и этапы оплаты закрепляем в договоре.
• Сколько правок входит в стоимость? — В базовую стоимость входят до 2 раундов корректировок по каждому согласованному этапу. Дополнительные изменения и переработка утвержденных решений оцениваются отдельно.
• Как быстро вы отвечаете на вопросы? — На новую заявку отвечаем в течение 1 рабочего дня, а на вопросы по переданным проектным решениям — в течение 5 рабочих дней.
• Можно ли работать дистанционно? — Да. Работаем по всей России онлайн: принимаем планы, фото, видео и обмеры, проводим согласования по видеосвязи. Выезд выполняем при необходимости обмеров или обследования и рассчитываем отдельно.
• Сопровождаете ли вы реализацию проекта? — Да, сопровождение реализации действует 30 дней или подключается отдельным этапом. В его рамках отвечаем на вопросы строительной команды по выпущенным проектным решениям; авторский надзор согласуется отдельно.